Important news

Hi All,

 

Since purchasing their Santa Barbara Heights apartments, many owners have been suffering breakdowns of parts of their aerothermia equipment beyond normal maintenance requirements. These breakdowns have required minor repairs, pipes being flushed out, significant costly parts or in a few instances, the whole system needing replacing. Most owners who have experienced problems do have their Vaillant system serviced annually.

 

After discussions amongst a number of owners, there appears to be no one cause or solution to the issue. 

 

A number of owners including Jon Dudas, Per Olson, Inger Marie Monsen and myself have got together with Emma Walker of Mediterra Rentals, Vaillant, Alsoma Instalaciones (heating and a/c company) and talked to other local people, to try to understand the problems in the widest context to see if there are options to make our Vaillant equipment work more reliably and for longer; before it fails in all our apartments. Our research with Vaillant especially, was very critical of the local (Acosol) water quality, although it meets local Spanish standards. They describe the water as having ‘bits’ in it and having an adverse ‘chemical’ make up refers to the water being ‘hard water’ i.e. largely made up of calcium and the like.

 

We noted and it has been confirmed that the pipe drawing water from the main water tank in each block is located at the bottom of the tank. The bits are drawn through to the apartments and are clogging up the aerothermia equipment filters so that only 24 hours after being cleaned, these filters are again blocked.

 

Note: None of the SBH owners or some others who have contributed to the investigation are technical experts in water, heating and air conditioning systems (especially our Vaillant system) although we may feel we know a lot more now than we did. Please therefore treat the contents of this email in that light. Even Vaillant technical staff admit aerothermia equipment is a specialist subject within the field of heating and cooling. We do however believe we have asked enough people to get a sense of how we can improve both the reliability and working life of our aerothermia equipment.

 

 

Our summary findings and recommendations are detailed below:

 

A.    Recommended action for individual owners: 

 

Finding – metallic particles have been detected in the filters of several parts of our aerothermal equipment. These particles can come from any number of different components of the system and when circulating around the system have, in a number of cases, caused irreparable damage to part of all the aerothermia equipment.

 

Strong recommendation – The recommendation from Vaillant is that each owner installs a magnetic filter on their Vaillant system. The filter cleans the water of both dirt and metal bits and should keep the equipment it is installed on, going for longer. Each owner pays the installation cost.

 

Emma Walker of Mediterra Rentals has sourced quotations from Alsoma Instalaciones S L for some of her own clients for this work and is happy to share this with the wider group. See the quote below for my apartment. I have had my magnetic filter installed in my passage cupboard. (One of these is installed in my London property so I know how important they are to keep heating and water equipment running smoothly.)

 

Maintenance – the magnetic filter being installed has a drain that allows you to flush out the metal bits so stopping sludge building up.

The cleaning can be done while the system is operating and is a simple process. The Vaillant service engineer can also be asked to do it.  

 

Note: the investigation undertaken has involved calls to various companies in different countries to try to establish relevant facts. We were advised that a change in European legislation regarding refrigerant liquids means that Vaillant can no longer manufacture our aerothermia equipment. It’s replacement model for the new refrigerant works differently and so is not compatible with our current equipment. As we understand the position currently, there are spare parts available (in UK they quoted 10-15 years) and Vaillant will continue to provide an engineer who is qualified to carry out an annual service; so each owner will hopefully benefit from taking the action set out in this recommendation.

 

 

B.    Recommended action for us as a community:

 

Findings - Locating the pipe that draws water to the apartments at the bottom of the tanks was wrong. Making a new hole elsewhere will weaken the tank so the best solution is to clean the water before it gets into the tank. The aerothermia equipment, especially the heat exchanger unit, is very sensitive to water quality and as the filters are getting blocked this makes the situation worse. We have also heard from local people of damage caused to bathroom plumbing, washing machines, dishwashers etc. This means their lifespan is shortened, unless you take action to counter the effects of hard water. (A treatment system is installed in my property in London as we have hard water there so I understand the benefits that delivers.)

 

Strong recommendation - as a community, we need to install a water treatment system for the incoming water to catch the ‘dirt bits’ before they enter our apartments and a calcium treatment unit to counter the damaging chemical effects of the hard water. This would be a cost for the Santa Barbara Heights community to fund.

 

We looked at three locations where the water system could be installed. The most obvious logical place is in each block’s community water tank room. There is sufficient space for the equipment, salt storage, electrical power and drains for flushing the system and it much reduces the issue of water causing problems with the aerothermia equipment. Servicing including topping up the salt can also be carried out easily.

 

The overall cost to install such water treatment plant (including cleaning the water storage tanks before the system is switched on) is about €33000 allowing for the testing of the water quality pre and post the installation. This is a new project, is a cost that was not in the 2024 budget and as most owners know nothing about it until they read this email, will need an EGM to discuss, answer questions and agree we go ahead. 

 

Maintenance – on-going maintenance would be topping up the salt level. There should be a maintenance contract on the tanks anyway (we don’t have one currently) which is being addressed along with the water treatment system project.

 

C.      What if my aerothermia equipment totally fails in the future?

 

Regrettably the above options are too late for a number of apartments where the aerothermia equipment is beyond repair. Inger Marie Monsen and Emma Walker of Mediterra Rentals have spent more than 6 months investigating possible solutions with Vaillant and other manufacturers/installers. There is the replacement solution that is now operational in an apartment in Block A installed by Antonio of Alsoma Instalaciones S L who assisted in that review process. 

 

It is HiSense monobloc equipment, unlike the current Valliant split system, sits on the roof of the block but is not much bigger than the existing roof unit. The new system includes a 200L hot water tank sited in the passage cupboard.

The benefit is that the system offers closed circuit delivery of hot and cold water for heating/cooling (climatisation) separately to the hot water tank. With the Hi Sense system, if the hot water fails, the air conditioning still work and vice versa. This is better than the current Vaillant model that operates using only one closed circuit – both hot water and air conditioning fail at the same time.

 

Please see the attached quote that was correct at the time of writing this email. The equipment has a five-year guarantee in common with other similar equipment. 

Alsoma Instalaciones S L have been installing it or its predecessor models for 18 years.

 

Each owner has an ABB touchscreen panel in their apartment. Some work remotely via mobile phone but others (including mine) only switch between heating and cooling modes. Apparently it is possible some were fitted with pirate software. See the contact details below of a company used by owners to get their touchscreen working.

 

 

D.    Costing:

 

Recommendation A - for each owner - installing a magnetic filter - @ €1705 per aerothermia equipment. The price is high, as the installation requires removal of the aerothermia equipment in the passage cupboard to give room for the magnetic filter to be attached so that it can be easily reached for cleaning. However the hope is it keeps the systems it is installed on going for longer.

 

Recommendation B - for the community - installing water plants in each block - cost @ €33000 overall. About €8,250 per block or €330.00 for each 1% share of your community ownership. This is a price where there are economies of scale and it will enhance the value of our properties. Cost to be drawn from existing community reserves.

 

Recommendation C - for each owner - replace aerothermia equipment – cost @ €14,000. This is today’s price and is subject to price increases in the future. Sorting out the connection to the ABB touchscreen will be extra.

 

I hope the above information is of use. Santa Barbara Heights Community Board will be organising an Extraordinary General Meeting on December 17th 2024 at 10.30 hrs CET by Zoom or Teams to discuss and hopefully agree to the installation of the filter equipment in each block main water tank supply. Details of the EGM call to follow separately via Elena Eskova at Sagesa.

 

Neither recommendation A or B offer a guaranteed solution but they are being strongly recommended as they should prolong the life of both the aerothermia equipment and all the equipment in your apartment that uses water. 

 

If you have any questions, please feel free to contact me on my email below. 

 

Best

Clive Briegel

SBH CB VP

 

 

Clive.briegel@gmail.com

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Hola a todos:

Desde que adquirieron sus apartamentos en Santa Barbara Heights, muchos propietarios han sufrido averías en partes de sus equipos de aerotermia que van más allá de los requisitos de mantenimiento normales. Estas averías han requerido reparaciones menores, limpieza de tuberías, piezas costosas importantes o, en algunos casos, la sustitución de todo el sistema. La mayoría de los propietarios que han experimentado problemas hacen que se revise su sistema Vaillant anualmente.

 

Después de hablar con varios propietarios, parece que no hay una única causa o solución para el problema.

 

Varios propietarios, entre ellos Jon Dudas, Per Olson, Inger Marie Monsen y yo mismo, nos hemos reunido con Emma Walker de Mediterra Rentals, Vaillant, Alsoma Instalaciones (empresa de calefacción y aire acondicionado) y hemos hablado con otras personas de la zona para intentar comprender los problemas en el contexto más amplio y ver si hay opciones para que nuestro equipo Vaillant funcione de forma más fiable y durante más tiempo; antes de que falle en todos nuestros apartamentos. Nuestra investigación con Vaillant, en particular, fue muy crítica con la calidad del agua local (Acosol), aunque cumple con las normas españolas locales. Describen el agua como si tuviera "fragmentos" y una composición "química" adversa, lo que hace referencia a que es "agua dura", es decir, compuesta principalmente de calcio y similares.

 

Hemos observado y se ha confirmado que la tubería que extrae agua del tanque de agua principal de cada bloque está situada en la parte inferior del tanque. Los fragmentos llegan a los apartamentos y obstruyen los filtros del equipo de aerotermia, de modo que solo 24 horas después de limpiarlos, estos filtros vuelven a estar bloqueados.

 

Nota: Ninguno de los propietarios de SBH ni otras personas que han contribuido a la investigación son expertos técnicos en sistemas de agua, calefacción y aire acondicionado (especialmente nuestro sistema Vaillant), aunque podemos pensar que ahora sabemos mucho más de lo que sabíamos antes. Por lo tanto, considere el contenido de este correo electrónico desde ese punto de vista. Incluso el personal técnico de Vaillant admite que el equipo de aerotermia es un tema especializado dentro del campo de la calefacción y la refrigeración. Sin embargo, creemos que hemos preguntado a suficientes personas para tener una idea de cómo podemos mejorar tanto la confiabilidad como la vida útil de nuestro equipo de aerotermia.

 

Nuestros hallazgos y recomendaciones resumidos se detallan a continuación:

 

A. Acción recomendada para propietarios individuales:

 

Hallazgo: se han detectado partículas metálicas en los filtros de varias partes de nuestro equipo de aerotermia. Estas partículas pueden proceder de distintos componentes del sistema y, al circular por el sistema, han provocado, en varios casos, daños irreparables en parte o en todo el equipo de aerotermia.

 

Recomendación encarecida: Vaillant recomienda que cada propietario instale un filtro magnético en su sistema Vaillant. El filtro limpia el agua de suciedad y restos de metal y debería permitir que el equipo en el que está instalado funcione durante más tiempo. Cada propietario paga el coste de la instalación.

 

Emma Walker, de Mediterra Rentals, ha obtenido presupuestos de Alsoma Instalaciones SL para algunos de sus propios clientes para este trabajo y está encantada de compartirlos con el resto del grupo. Vea el presupuesto que aparece a continuación para mi apartamento. He instalado mi filtro magnético en el armario de paso (uno de ellos está instalado en mi propiedad de Londres, así que sé lo importantes que son para mantener el funcionamiento correcto del equipo de calefacción y agua).

 

Mantenimiento: el filtro magnético que se está instalando tiene un desagüe que permite eliminar los restos de metal, lo que evita la acumulación de lodos.

La limpieza se puede realizar mientras el sistema está en funcionamiento y es un proceso sencillo. También se puede pedir al ingeniero de servicio de Vaillant que lo haga.

 

Nota: la investigación realizada ha implicado llamadas a varias empresas en diferentes países para intentar establecer hechos relevantes. Se nos informó de que un cambio en la legislación europea con respecto a los líquidos refrigerantes significa que Vaillant ya no puede fabricar nuestro equipo de aerotermia. Su modelo de reemplazo para el nuevo refrigerante funciona de manera diferente y, por lo tanto, no es compatible con nuestro equipo actual. Según entendemos la situación actual, hay piezas de repuesto disponibles (en el Reino Unido, se estima que durarán entre 10 y 15 años) y Vaillant seguirá proporcionando un ingeniero calificado para realizar un servicio anual; por lo tanto, es de esperar que cada propietario se beneficie de tomar las medidas establecidas en esta recomendación.

 

B. Acción recomendada para nosotros como comunidad:

 

Resultados: la ubicación de la tubería que lleva el agua a los apartamentos en la parte inferior de los tanques fue incorrecta. Hacer un nuevo orificio en otro lugar debilitará el tanque, por lo que la mejor solución es limpiar el agua antes de que entre en el tanque. El equipo de aerotermia, especialmente la unidad de intercambio de calor, es muy sensible a la calidad del agua y, como los filtros se bloquean, la situación empeora. También hemos escuchado de los residentes locales sobre daños causados ​​a las tuberías del baño, las lavadoras, los lavavajillas, etc. Esto significa que su vida útil se acorta, a menos que tome medidas para contrarrestar los efectos del agua dura. (En mi propiedad en Londres se instaló un sistema de tratamiento porque allí tenemos agua dura, así que entiendo los beneficios que ofrece).

 

Recomendación enérgica: como comunidad, necesitamos instalar un sistema de tratamiento de agua para el agua entrante para atrapar los "restos de suciedad" antes de que entren en nuestros apartamentos y una unidad de tratamiento de calcio para contrarrestar los efectos químicos dañinos del agua dura. Esto sería un costo que la comunidad de Santa Barbara Heights tendría que financiar.

 

Analizamos tres lugares donde se podría instalar el sistema de agua. El lugar lógico más obvio es en la sala de tanques de agua comunitarios de cada bloque. Hay suficiente espacio para el equipo, el almacenamiento de sal, la energía eléctrica y los desagües para limpiar el sistema y reduce mucho el problema de que el agua cause problemas con el equipo de aerotermia. El mantenimiento, incluida la recarga de sal, también se puede realizar fácilmente.

 

El costo total de instalar una planta de tratamiento de agua de este tipo (incluida la limpieza de los tanques de almacenamiento de agua antes de encender el sistema) es de aproximadamente 33 000 €, lo que permite realizar pruebas de la calidad del agua antes y después de la instalación. Este es un proyecto nuevo, es un costo que no estaba en el presupuesto de 2024 y, como la mayoría de los propietarios no saben nada al respecto hasta que leen este correo electrónico, necesitarán una junta general extraordinaria para discutirlo, responder preguntas y acordar que sigamos adelante.

 

Mantenimiento: el mantenimiento continuo sería recargar el nivel de sal. De todos modos, debería haber un contrato de mantenimiento de los tanques (no tenemos uno actualmente) que se está abordando junto con el proyecto del sistema de tratamiento de agua.

 

C. ¿Qué pasa si mi equipo de aerotermia falla por completo en el futuro?

 

Lamentablemente, las opciones anteriores llegan demasiado tarde para muchos apartamentos en los que el equipo de aerotermia no se puede reparar. Inger Marie Monsen y Emma Walker de Mediterra Rentals han pasado más de 6 meses investigando posibles soluciones con Vaillant y otros fabricantes/instaladores. Existe una solución de reemplazo que ahora está operativa en un apartamento en el Bloque A instalada por Antonio de Alsoma Instalaciones SL, quien ayudó en ese proceso de revisión.

 

Se trata de un equipo monobloque HiSense que, a diferencia del sistema split actual de Valliant, se coloca en el techo del bloque pero no es mucho más grande que la unidad de techo existente. El nuevo sistema incluye un tanque de agua caliente de 200L ubicado en el armario de pasillo.

La ventaja es que el sistema ofrece un suministro de circuito cerrado de agua caliente y fría para calefacción/refrigeración (climatización) por separado del tanque de agua caliente. Con el sistema Hi Sense, si falla el agua caliente, el aire acondicionado sigue funcionando y viceversa. Esto es mejor que el modelo actual de Vaillant que funciona utilizando solo un circuito cerrado: tanto el agua caliente como el aire acondicionado fallan al mismo tiempo.

 

Por favor, consulte el presupuesto adjunto que era correcto en el momento de escribir este correo electrónico. El equipo tiene una garantía de cinco años al igual que otros equipos similares.

Alsoma Instalaciones S L lleva 18 años instalando este o sus modelos anteriores.

 

Cada propietario tiene un panel táctil de ABB en su apartamento. Algunos funcionan de forma remota a través del teléfono móvil, pero otros (incluido el mío) solo cambian entre los modos de calefacción y refrigeración. Al parecer, es posible que algunos estuvieran equipados con software pirata. Vea los datos de contacto a continuación de una empresa a la que recurrieron los propietarios para que su pantalla táctil funcionara.

 

D. Costes:

 

Recomendación A: para cada propietario, instalar un filtro magnético: 1705 € por equipo de aerotermia. El precio es elevado, ya que la instalación requiere retirar el equipo de aerotermia del armario de paso para dejar espacio para colocar el filtro magnético y poder acceder a él fácilmente para limpiarlo. Sin embargo, la esperanza es que los sistemas en los que está instalado sigan funcionando durante más tiempo.

 

Recomendación B: para la comunidad, instalar plantas de agua en cada bloque: un coste total de 33 000 €. Aproximadamente 8250 € por bloque o 330,00 € por cada 1 % de participación en la propiedad de su comunidad. Este es un precio en el que hay economías de escala y aumentará el valor de nuestras propiedades. El coste se extraerá de las reservas comunitarias existentes.

 

Recomendación C: para cada propietario, sustituir el equipo de aerotermia: un coste de 14 000 €. Este es el precio actual y está sujeto a aumentos de precio en el futuro. La resolución de la conexión a la pantalla táctil de ABB supondrá un coste adicional.

 

Espero que la información anterior sea de utilidad. La Junta Comunitaria de Santa Barbara Heights organizará una Asamblea General Extraordinaria el 17 de diciembre de 2024 a las 10:30 h CET por Zoom o Teams para debatir y, con suerte, llegar a un acuerdo sobre la instalación del equipo de filtrado en el suministro principal de agua de cada bloque. Los detalles de la convocatoria de la Asamblea General Extraordinaria se darán a conocer por separado a través de Elena Eskova de Sagesa.

 

Ni la recomendación A ni la B ofrecen una solución garantizada, pero se recomiendan encarecidamente, ya que deberían prolongar la vida útil tanto del equipo de aerotermia como de todo el equipo de su apartamento que utiliza agua.

 

Si tiene alguna pregunta, no dude en ponerse en contacto conmigo a través de mi correo electrónico a continuación.

 

Saludos cordiales

Clive Briegel

SBH CB VP

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